根据最新政策及权威信息，房贷最高贷款年限及影响因素如下：
一、商业性住房贷款
最长年限 ：通常不超过30年，部分银行可放宽至40年（需满足年龄、房龄等条件）。
年龄限制 ：
一般要求借款人年龄+贷款年限≤70岁（如55岁可贷15年）；
部分银行对男性放宽至75岁，女性至65岁。
房龄影响 ：
新房：最长30年；
二手房：房龄+贷款年限≤40年（如2025年贷款30年，房龄≤10年）。
二、住房公积金贷款
最长年限 ：不超过30年，男性≤60岁，女性≤55岁（可按剩余工作年限计算）。
三、组合贷款
公积金与商业贷款期限一致，且均受上述年龄、房龄限制。
四、其他注意事项
贷款年限选择建议：年龄越小，可贷越长（如35岁以下优先30年）；
特殊情况：如子女作为共同借款人，最长可贷至100岁（需满足其他条件）。
总结 ：房贷年限以30年为主，实际受年龄、房龄、银行政策等多重因素影响，建议提前咨询银行获取个性化方案。
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