公寓不建议购买的主要原因可归纳为以下五点，涵盖产权、成本、流动性及居住体验等方面：
产权年限短 ：公寓多建在商业或工业用地，产权仅40-50年，到期后需续期且政策不明，实际使用权远低于住宅。
落户与教育受限 ：无法办理个人户口，子女无法享受学区资源，需额外承担私立学校费用。
法律纠纷风险 ：部分项目存在土地性质模糊或开发商违规问题，可能面临强制拆除风险。
生活成本激增 ：水电费按商业标准收取（电0.87-1.5元/度，水超5元/吨），90%公寓不通燃气；物业费通常为住宅2倍（如上海8元/㎡·月）。
贷款与税费压力 ：首付需50%，利率高且贷款期限短（如10年）；交易时需缴纳3%契税和10%-20%税费，卖出时可能亏损。
交易困难 ：二手公寓需求小，税费高（如17.5%），变现周期长（约5年）。
收益低且贬值风险 ：租金涨幅难抵利率和房价下跌，投资回报率有限；部分项目因政策调控或市场变化导致价值缩水。
得房率低 ：普遍仅60%-70%，loft等户型需额外加隔层，实际使用面积减少。
环境与设施不便 ：位于商业区噪音大、电梯拥挤；多数公寓不通燃气，取暖依赖空调，生活便利性差。
政策不确定性 ：限购、限贷等政策可能影响公寓价值。
功能混杂 ：商住公寓人员流动性大，存在安全隐患。
总结 ：公寓适合短期居住或特定投资场景（如地铁沿线），但长期持有或自住存在产权、成本、流动性等多重风险，建议谨慎选择。
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