根据权威法律及政策规定，房屋抵押的最长期限根据房产类型和地区政策有所不同，具体如下：
新房抵押
最长贷款期限不超过 30年 ，适用于符合银行要求的商品房。
二手房抵押
最长贷款期限不超过 20年 ，主要因二手房价值波动较大且存在产权年限限制。
特殊类型房产
商业用房 ：通常不超过 10-20年 ，利率较高。
商铺抵押 ：部分银行规定不超过 5年 。
影响因素
银行审核标准：包括借款人信用、还款能力及房屋权属等。
地区政策差异：不同城市或银行可能对具体年限有额外限制。
注意事项 ：实际贷款期限需结合授信政策，部分银行采用“分期续贷”模式（如3年一还本），总期限可达10年。建议办理前咨询银行并核实最新政策。
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