房贷贷款年限主要受以下因素影响，具体如下：
商业性住房贷款 ：最长不超过30年（全国统一标准）。
公积金贷款 ：最长30年，部分银行对年龄限制更严格（如65岁）。
借款人年龄+贷款年限≤70岁 （全国通用标准）。
部分银行放宽至75岁 （仅限商业贷款）。
房龄+贷款年限≤75岁 （全国通用标准）。
二手房房龄+贷款年限≤40年 （仅限二手房）。
收入与信用 ：收入稳定、信用良好者可申请更长期限。
首付比例 ：首套房最高可贷总价70%，二套房40%（影响贷款额度而非年限）。
部分城市对特殊人群（如改善型需求）可放宽至40年，但需以当地银行审批为准。
总结 ：房贷年限通常为30年，实际以年龄、房龄、收入及银行政策综合决定。建议根据自身条件选择合适方案，并提前咨询银行。
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