抵押贷款的年限根据房产类型、借款人年龄及还款能力综合确定，具体如下：
最长贷款期限
普通住宅 ：最长30年（新房或商业住宅）
二手房 ：最长20年
商业用房/厂房 ：通常5-10年
年龄限制
贷款期限与借款人年龄之和不超过65岁。例如，60岁借款人最多可贷5年，55岁可贷10年。3. 还款能力与抵押物价值
银行会根据借款人收入、负债及抵押物价值综合评估，可能缩短贷款年限。例如，高价值房产可支持更长期限。4. 法律时效与保护期限
抵押权自登记之日起生效，最长保护期限为20年（普通诉讼时效）。特殊情况下可申请延长。 总结 ：实际贷款年限需结合房产类型、年龄及银行评估，建议提前咨询金融机构获取个性化方案。
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