个人出租商铺的避税方案需在合法合规的前提下，结合政策差异和合同设计实现。以下是具体建议：
分税种计征 ：部分地区允许区分房屋租赁与场地租赁，仅对房屋租赁部分按12%税率缴税，非房屋部分（如设备、场地）按较低税率或从价计征（如原值减30%后按1.2%）。
综合计征 ：若无法区分房屋与非房屋部分，可能按统一5%税率征收，需通过合同明确划分。
租金拆分 ：在合同中明确区分房屋租赁价款与场地/设备租赁价款，仅对房屋部分按12%缴税。
最低租金保障 ：若租金低于当地税务机关核定的“足底租金”（如地段地价），需按该标准补税。
合作开发模式 ：通过经营收入、利息或分红转化降低整体税负。
仓储替代出租 ：若承租人仅用于仓储，可签订仓储合同，按房产原值缴税（税率通常低于12%）。
避免低价避税 ：刻意压低租金可能被税务机关认定为偷税，需提供合理依据。
遵守政策差异 ：不同城市对商铺用途的划分标准不同，需结合当地规定调整策略。
总结 ：避税方案需以合法合规为前提，优先选择分税种计征方式，并通过合同条款精细化管理。若涉及复杂筹划，建议咨询专业税务顾问。
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