公寓不能落户的主要原因在于其产权性质为商业用地，不符合户籍迁入的居住属性要求。具体分析如下：
产权性质限制
公寓通常属于商业用地，产权年限多为40年，而户籍落户政策一般要求70年产权的住宅或居住用地。商业性质的房产无法满足长期居住的稳定性要求。
用途与政策导向
国家政策明确将公寓划定为商业或办公用途，禁止其用于户籍落户。即使部分公寓标注“居住属性”，其土地性质和规划用途仍以商业为主，无法享受户籍福利。
特殊类型例外
极少数情况下，如酒店式公寓（部分城市允许）或70年产权的住宅公寓，可能符合落户条件。但这类公寓在多数城市仍被严格限制，且需满足额外规定（如居住时长、户籍要求等）。
管理与费用差异
公寓常面临严格出入管理（如非租客禁入）和商业化收费（水电按商业标准），进一步削弱其作为居住场所的合理性，间接影响落户可行性。
总结 ：公寓因产权、用途及政策限制，普遍无法落户。若需落户，建议选择70年产权的住宅或符合当地政策的特殊类型房产。
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