公寓不能落户的主要原因在于其产权性质为商业用途，不符合户籍迁入的居住属性要求。具体原因如下：
产权性质限制
公寓通常属于商业用地，产权年限多为40年，而户籍政策要求落户房屋需为70年产权的住宅或符合规定的酒店式公寓。商业性质的公寓无法满足长期居住的稳定性要求。
非住宅用途属性
根据政策规定，商业公寓不具备住宅的附加功能（如学位、落户资格等），且土地使用性质明确为商业或商住混合用途，但实际功能仍以商业为主。
政策法规明确禁止
各地户籍政策均将商业房产排除在落户范围外，即使开发商将公寓包装为“商住两用”，也不符合法律规定的居住属性标准。
居住条件与成本限制
公寓存在居住密度大、公摊率高（25%-30%）、水电费按商业标准收取等问题，且产权年限短导致升值潜力低，不符合户籍政策对稳定居住环境的需求。
例外情况 ：少数城市允许40年产权的酒店式公寓落户，但需同时满足当地户籍条件（如社保缴纳年限、无犯罪记录等）。
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