房贷年限的计算主要依据贷款类型、房龄、年龄及银行政策，具体规则如下：
基础规则
最长不超过30年，非居住用房最长不超过10年。
部分银行采用“年龄+贷款年限≤70年”或“年龄+房龄≤70年”的灵活计算方式，具体以银行规定为准。
房龄影响
一般要求房龄≤40年，且需满足“贷款年限+房龄≤70年”。
房龄计算以不动产权证书登记的竣工日期为准，或通过不动产登记档案查询。
年龄限制
通常不超过65岁（男性）或60岁（女性），部分银行可能采用“年龄+贷款年限≤70年”。
基础规则
最长不超过30年，且不超过借款人及配偶法定退休年龄（男性65岁、女性60岁）。
部分地区采用“贷款年限+年龄≤70年”的计算方式。
组合贷款
公积金与商业贷款期限必须一致，遵循上述规则。
银行差异 ：不同银行对年龄、房龄的容忍度不同，需以实际审批为准。
特殊情况 ：如借款人年龄较大或房龄较新，可能需缩短贷款年限。
总结 ：房贷年限需综合房龄、年龄及银行政策，建议提前咨询贷款机构获取个性化方案。
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