买房贷款额度受房屋总价、贷款类型、个人资质等多重因素影响，具体如下：
首套房
商业贷款 ：通常不超过房屋总价的70%，部分银行可能低至60%（如非限购城市）。 - 抵押物净值 ：最高不超过抵押物评估值的80%。
二套房
商业贷款 ：一般不超过房屋总价的40%。
个人收入与还款能力
月还款额需低于家庭收入（如月收入1万元，月生活开支3000元，可贷款约131.9万元）。 - 银行会综合评估收入稳定性、信用记录等。
贷款年限与年龄限制
商业贷款 ：最长30年，男性不超过65岁，女性不超过60岁。 - 二手房 ：贷款年限+房龄≤30年。
房屋评估价
二手房以评估价为准，通常低于市场成交价，可能影响贷款成数。
政策差异 ：不同银行对首套房成数、利率等有浮动政策，建议咨询多家银行。- 综合评估 ：需同时满足收入、信用、年龄等多方面条件，银行最终审批以实际测算为准。
以上信息综合自权威金融政策及银行实践，具体以贷款时银行要求为准。
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