抵押房产贷款的最长期限根据房产类型和银行政策有所不同，具体如下：
新房抵押
最长贷款期限为 30年 ，适用于首套房或优质住宅抵押，需满足合法购房合同、首付比例等条件。
二手房抵押
最长贷款期限为 20年 ，主要因房龄较长导致银行风险较高。
其他影响因素
银行资质 ：部分银行对房龄超过30年的房产可申请，但需满足产权可交易、面积达标等条件。
贷款类型 ：非按揭抵押贷（如经营贷）通常限制在10-20年。
年龄限制 ：通过添加年轻共借人或接力贷等方式，可延长至子女退休年龄。
总结 ：新房抵押最长30年，二手房抵押最长20年，实际年限需结合银行政策和房产条件综合确定。
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