房贷分期年限根据贷款类型和房屋性质有所不同，具体如下：
商品房贷款
最长年限 ：30年（可分360期）
影响因素 ：收入能力、年龄（通常不超过65岁）、未来收入预期等。
住房公积金贷款
最长年限 ：20年（二手房最多15年）
附加限制 ：年龄+贷款年限≤65岁（法定退休年龄60岁后延5年）。
私有产权房/拍卖房贷款
最长年限 ：20年（部分银行可能放宽至30年）。
商业贷款通用规则
最长年限 ：30年（部分银行对年龄限制更严格）
灵活性 ：可根据收入变化调整期限，但需遵守银行规定。
选择建议 ：
收入稳定且预期高 ：优先选30年，总利息支出最低。
收入有限或不稳定 ：选20-30年，降低月供压力。
有更高收益投资渠道 ：可延长至30年，用投资回报抵利息。
需注意，不同银行对年龄、收入等要求可能不同，建议咨询具体机构。
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