商品房使用权年限主要取决于土地用途，具体如下：
普通住宅
使用年限为 70年 ，这是最常见的商品房类型，适用于家庭居住。
商住两用/纯商业
商住两用： 50年
纯商业： 40年
这类房产的年限从开发商取得土地使用权时开始计算，而非购房时间。
产权与土地性质区分
房屋所有权为 永久 ，但土地使用权有年限限制。住宅用地到期后自动续期，续期费用按法律、法规办理。
续期规定
土地使用权到期前1年需申请续期，若政府不收回土地且无公共设施规划，可重新签订合同并缴纳费用。
总结 ：商品房使用权年限以土地用途为准，普通住宅70年，商业类40-50年，所有权与使用权分离。
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