房屋个人所得税的计算方式及税率如下：
一、主要税率及条件
满5年且唯一住房
免征个人所得税（需提供房产证、购房发票等证明）。
非满5年或非唯一住房
差额征收 ：按（成交价 - 原购房价 - 合理费用）×20%计算（如无发票则按成交价1%核定）。
二、费用说明
合理费用 ：包括契税、维修基金、贷款利息等（需提供凭证）。
核定征收 ：无法提供原值凭证时，按成交价1%缴纳。
三、特殊情况
继承房产 ：按20%差额或成交价1%缴纳。
满2年非唯一住房 ：按差额20%征收（如2018年购入的房产，2025年出售）。
四、注意事项
个人所得税由卖方缴纳，买方无需承担。
具体税率需结合房屋性质、持有时间及费用情况综合判断。
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