投资公寓具有租金收益稳定、流动性较好等优势，但需注意高持有成本、产权限制等风险。以下是综合分析：
租金收益稳定
位于核心地段（如交通枢纽、学区）的公寓租赁需求旺盛，租金回报率通常高于住宅。多单元设计可分散空置风险，部分案例显示租金收益可达年化4%-6%。
政策优势明显
公寓不受限购政策限制，可灵活交易或持有。部分城市允许公寓享受民用水电，且土地用途可调整为住宅，降低持有成本。
管理便捷且成本可控
专业物业管理团队负责维护，降低业主负担。相比住宅，公寓贷款首付比例低（通常50%），但需承担高额物业费（约住宅1.5-2倍）和交易税费（买卖时约10%-20%）。
高持有成本
长期持有需承担高额利息、物业费及税费，部分案例显示6年可能亏损首付。例如深圳某公寓因高成本导致6年亏损1600万元。
产权与流动性限制
公寓产权年限多为40-50年，到期需补缴土地出让金，且交易税费极高（买卖时约13%）。流动性差，接盘者少，尤其非核心区域。
机会成本与房价波动
若将资金用于其他高收益项目（如理财），可能获得更高回报。此外，公寓价格涨幅普遍低于住宅，受经济波动影响较大。
选址与配套 ：优先选择交通便利、教育资源丰富或新兴商业区，关注周边商场、医院等配套设施。
开发商与物业 ：选择口碑好、管理规范的开发商，避免负首付等营销套路。
持有策略 ：建议短期持有（如3-5年），通过“以租养贷”降低资金压力，长期持有需谨慎评估收益与成本。
综上，投资公寓适合有长期持有意愿且能承受高成本的投资者，需综合评估区域、成本及政策环境。
温馨提示：
