商业贷款的年限主要受以下因素影响，具体如下：
理论最长年限
商业贷款（以房贷为主）最长可贷30年，这是普遍适用的标准。
年龄限制
女性 ：需在25岁前申请，年龄与贷款年限之和≤70岁（如65岁退休）。 - 男性 ：需在30岁前申请，年龄与贷款年限之和≤70岁。
实际可贷年限
二手房 ：贷款年限+房龄≤70年（如房龄20年，最长可贷50年）。 - 经济与信用 ：收入水平、还款能力及信用记录会影响具体年限，通常在达标情况下选择最长年龄限制。
用途差异
住房：最长30年。 - 商业用房/商住两用房：最长10年。
银行协商
部分银行可能根据借款人情况调整年限（如选择20年、15年等），但需满足上述基本条件。
总结 ：商业贷款年限以30年为上限，实际年限由年龄、房龄、收入及银行政策综合决定，需提前咨询具体机构。
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