房屋如何折旧

房屋折旧的计算方法主要采用平均年限法（直线法），同时根据企业需求可选用加速折旧法。具体如下：

一、折旧方法及公式

平均年限法（直线法）

公式 ：

$$

年折旧额 = frac{固定资产原值 times (1 - 残值率)}{折旧年限}

$$

特点 ：每年折旧额固定，适用于资产使用均匀的情况。 - 示例 ：房屋原值100万元，残值率5%，使用年限20年，则年折旧额为：

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frac{100 times (1 - 0.05)}{20} = 4.75万元

$$

法律依据 ：《企业所得税法实施条例》规定，房屋折旧最低年限为20年，残值率通常为5%。

加速折旧法

双倍余额递减法 ：

$$

年折旧额 = 固定资产期初净值 times 2 / 预计使用年限

$$

年数总和法 ：

$$

年折旧额 = frac{(固定资产原值 - 残值) times 剩余使用年限}{预计使用年限的年数总和}

$$

特点 ：前期折旧额较大，后期逐渐减少，适用于资产前期使用效率高、后期效率低的情况。

二、折旧计算依据

入账价值 ：房屋原价或购买价。

残值率 ：通常按5%计算，企业可合理预估后确定。

折旧年限 ：最低20年，企业可延长但不得缩短。

三、注意事项

企业选择折旧方法后不得随意变更，需根据资产经济利益实现方式确定。

消费者购买旧房时可利用折旧法估算价值，但需结合地段、面积等因素综合评估。