天通苑房价便宜的主要原因可归纳为以下四点，涵盖房源结构、市场环境及政策因素：
房源结构与户型特点
多为底层/顶层、房龄老、面积大的“老破大”，流通性差且去化周期长，导致价格低迷。
部分房源为塔楼、复式或半地下结构，户型设计不合理，进一步影响市场接受度。
市场环境与政策影响
北京整体楼市降温，天通苑作为外郊板块，受政策调控及市场供需变化影响，出现降价趋势。
经济适用房性质可能增加交易成本，但该因素在近年政策调整后影响已减弱。
地理位置与区域发展
位于昌平区北5环外，距离市中心较远，交通拥堵问题突出，削弱了居住价值。
周边发展相对滞后，与市中心核心区域存在明显差距。
供需关系与库存压力
小区规模庞大（700多栋楼），房源量远超需求，形成供过于求局面，开发商和业主为快速回笼资金主动降价。
综上，天通苑房价受多重因素共同作用，短期内价格压力较大，但需结合个人需求综合评估。
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