抵押贷款额度主要取决于房屋评估价值、贷款类型及个人资质，具体如下：
贷款额度 = 房产评估值 × 贷款成数
普通住宅 ：通常为评估值的70%-80%
商业用房 ：一般为评估值的50%-60%，部分优质房产可达90%
首次贷款 ：多数银行支持最高80%
非首次贷款 ：通常为50%-80%
房屋评估价值
银行通过专业机构评估房产市场价值，评估价越高，可贷额度越高。住宅评估价一般接近市场价，老破小或商业地产可能偏低。
贷款类型
消费贷 ：上限约100万（少数银行300万），用于装修、教育等
经营贷 ：多数银行上限1000万，对个人流水和资质要求更高。
个人资质
信用记录良好、收入稳定者易获高额度
贷款人年龄、房龄（通常不超过20年）、房产变现能力等也会影响审批。
多次抵押限制 ：同一房产可进行三次抵押贷款，但需满足剩余价值覆盖债务且依法登记
政策差异 ：不同银行对首付比例、利率、期限等有不同规定，建议提前咨询
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