婚前房产的分配需根据产权登记情况、出资方式及婚后行为综合判断，具体规则如下：
个人财产原则
婚前一方全款购买或登记在自己名下的房产，原则上属于个人财产，离婚时不予分割。
共同财产原则
婚后共同还贷、登记在双方名下的房产，或婚前共同出资购买但未登记的情况，属于夫妻共同财产，可协商或法院判决分割。
全款购买且登记个人名下
房产属于个人财产，离婚时无权分割。
若婚后共同还贷，还贷部分及增值可主张分割。
登记个人名下但婚后共同还贷
房产仍属个人财产，但共同还贷方可要求返还还贷部分及补偿房产增值。
登记双方名下
房产视为共同财产，一般均等分割。
可通过协议或析产登记变更产权，或通过婚前协议约定分割方式。
父母出资但登记个人名下
房产属于个人财产，但若婚后共同还贷，还贷方可主张返还。
代持协议 ：若一方因贷款资格问题代持房产，实际出资方仍可主张所有权。
遗嘱或赠与指定 ：明确归一方的房产，按约定执行。
协议优先 ：双方可签订书面协议约定分割方式，具有法律效力。
专业咨询 ：涉及复杂情况（如贷款、代持）时，建议咨询律师。
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