房产套数认定主要依据「认房不认贷」原则，结合房屋登记系统和征信系统综合判断。具体标准如下：
以家庭为单位
家庭成员包括夫妻及未成年子女，贷款次数以家庭为单位累计计算，而非个人。
认房优先于认贷
若房屋登记系统显示名下有房产，无论贷款是否还清，均视为二套房或以上。
首套房条件
家庭名下无住房，或
曾贷款购房但已全部还清且房屋已出售（需提供证明）。
二套房条件
房屋登记系统显示名下有1套住房，或
有1次及以上贷款记录（无论是否还清）。
三套房条件
有2次及以上贷款记录（含商业贷款、公积金贷款），或
2套商业贷款已还清但未出售，或
1套商业贷款+1套公积金贷款。
贷款还清后重新贷款 ：若贷款已还清且房屋已出售，再次贷款仍按首套房认定。
公积金贷款转商业贷款 ：若首套房为公积金贷款，转商业贷款后按三套房执行。
不同城市可能对人均住房面积、贷款类型等有额外要求，建议以当地房产管理部门或银行最新政策为准。
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