土地买卖需遵循法定程序，主要分为以下两种方式及流程：
一、公开出让方式（招标、拍卖、挂牌）
招标出让
发布招标公告，邀请竞买人投标
根据投标结果确定土地使用者
拍卖出让
发布拍卖公告，公开竞价确定成交者
挂牌出让
发布挂牌公告，竞买人报价并更新
挂牌截止后按最高价成交
二、协议出让（仅限特定情形）
土地使用权受让人与出让人协商
需经规划、房产等主管部门审批
三、核心流程（以挂牌出让为例）
发布公告：至少提前20天公布宗地信息
申请受理：提交资质证明、保证金等材料
资质审查：核实开发资质、诚信记录等
现场勘察：核实四至、面积及权属情况
价格评估：确定合理成交价并备案
签订合同：成交后10个工作日内签订出让合同
注意事项：
城市市区土地所有权归国家，农村土地所有权归集体，仅土地使用权可转让
转让需补缴土地增值税、城建税等税费
价格异常需接受政府调控建议
温馨提示：
