离婚时房产分割需根据房产性质、出资情况及法律规定综合处理，具体规则如下：
协议优先
夫妻双方可协商确定房产归属及补偿方式，协商一致则按协议执行。
法院判决原则
协商不成时，法院按以下原则判决：
照顾子女、女方及无过错方 （如经济适用房、农村宅基地房等特殊情形）；
按贡献比例分割 ：共同还贷部分及增值部分由登记方补偿对方。
婚前个人财产
全额购买且登记个人名：属个人财产，不分割；
首付+婚后还贷：房产归登记方，需补偿对方还贷及增值部分。
父母出资房产
婚前全额出资且登记子女名下：视为赠与，归子女个人所有；
婚后出资或双方父母共同出资：按比例分割或按约定处理。
婚后共同财产
未明确登记：原则上均等分割；
一方用个人财产全资购买：可能认定为个人财产。
未完全产权房产
协商不成的，法院判决使用方使用，待取得完全产权后另行起诉。
经济适用房/农村宅基地房
需符合资格方可分割，非集体经济组织成员可能仅获补偿。
共同贷款 ：由双方共同偿还，或协商确定偿还方式；
未还贷款 ：通常归登记方承担，但需支付对方补偿。
补偿方式 ：可协商置换、支付现金或支付使用费；
撤销赠与例外 ：如受赠方存在欺诈、胁迫等行为，赠与人可撤销。
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