买房贷款年限根据贷款类型和借款人条件综合确定，具体如下：
最长30年
商业性住房贷款（首套房/二套房）最长可贷30年，但需满足年龄限制（男性≤65岁，女性≤60岁）。
年龄限制
通用规则 ：年龄+贷款年限≤70岁（部分银行放宽至75岁）。
特殊放宽 ：距法定退休年龄5年内且信用良好的借款人，可申请延长5年（如男性60岁可贷35年）。
房龄影响
二手房贷款年限≤30年，且房龄≤15年（部分银行要求更严格）。
房龄越短，贷款额度越高，审批通过率也越高。
最长30年
公积金贷款期限与借款人年龄相关，男性≤60岁，女性≤55岁，最长不超过30年。
组合贷款规则
公积金贷款与商业贷款期限需一致，且均受年龄限制。
二套房政策 ：多数银行二套房贷款年限缩短至15年。
抵押率差异 ：住宅最高70%，商业用房最高60%，工业厂房最高50%。
地区差异 ：部分城市（如成都）可放宽至40年，但需额外审核。
总结 ：商业贷款通常为30年，公积金贷款最长30年，实际年限需结合年龄、房龄及银行政策综合确定。建议优先选择年龄+贷款年限≤70岁的方案，并关注当地最新政策。
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