新房不住物业费按实际使用情况或物业合同约定计算。
当新房未入住时，物业费的计算方式通常有两种情况：
1. 按实际使用情况计算：如果物业合同中明确规定了未入住新房的物业费计算方式，通常会按照实际使用情况来计算。例如，合同可能规定，如果业主在某个时间段内没有入住，可以申请减免相应比例的物业费。在这种情况下，业主需要与物业公司沟通，确认具体的计算方式和减免比例。
2. 按合同约定计算：如果合同中没有特别说明未入住新房的物业费计算方式，那么物业费通常会按照合同中规定的标准计算，即使房屋空置。这意味着，即使新房不住人，业主仍需按照合同约定的标准缴纳物业费。
具体计算方法可能包括以下几种：
按月计费：这是最常见的计算方式，即每月按合同约定的标准缴纳物业费。
按季度或年度计费：一些物业公司可能规定按季度或年度缴纳物业费，这种方式对于新房未入住的业主来说，可能相对节省一些。
按入住时间计费：如果业主在某个时间点之后入住，那么物业费将从那个时间点开始计算。
在处理新房不住的物业费问题时，以下是一些有用的建议：
仔细阅读合同：在签订购房合同和物业合同时，要仔细阅读合同条款，特别是关于物业费的计算和支付方式。
提前沟通：在房屋空置之前，与物业公司沟通，了解未入住新房的物业费计算规则。
保留证据：如果申请减免物业费，保留好与物业公司的沟通记录和相关证明，以备不时之需。
1. 《物业管理条例》规定，物业服务企业应当按照合同约定提供服务，并按照约定的收费标准收取物业费。
2. 一些地方性法规或政策可能对未入住新房的物业费计算有特殊规定，业主可以咨询当地物业管理部门或法律专业人士。
3. 如果业主与物业公司就物业费计算存在争议，可以通过消费者协会、法律援助等途径寻求帮助。
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