房贷贷款年限与年龄限制需结合具体政策综合判断，主要规则如下：
年龄限制
普遍标准 ：男性不超过65岁，女性不超过60岁（部分银行放宽至65岁）。
年龄与年限总和 ：贷款期限与年龄相加不超过70岁（如60岁可贷10年，65岁可贷5年）。
最长贷款年限
商业贷款普遍为30年，但实际操作中以年龄限制为准。
公积金贷款最长可达30年，部分城市放宽至80岁（如广西）。
特殊情况说明
少数银行允许年龄达70-75岁，但需满足更高收入和还款能力要求。
60岁以上申请者通常需提供子女担保或更严格的收入证明。
总结 ：房贷年限主要取决于年龄限制，实际年限需根据申请人年龄与银行政策综合确定。建议申请前咨询具体银行，提供收入流水等材料以通过审核。
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