公寓与住宅的区别主要体现在产权年限、费用标准、政策限制、使用功能及交易成本等方面，具体如下：
住宅 ：产权通常为70年，可长期持有并续期。
公寓 ：产权多为40-50年，商业用地属性导致到期后存在不确定性。
水电费 ：住宅按民用标准收取，公寓按商业标准（商水商电），长期支出可能比住宅高50%以上。
税费 ：公寓交易需缴纳增值税、个人所得税等，税费负担较重。
落户与教育 ：公寓通常禁止落户，且多数地区不享受学区房政策。
贷款政策 ：公寓首付比例普遍不低于40%，利率高于住宅；住宅首付多为20%-35%。
住宅 ：仅限居住，不可注册公司或用于商业办公。
公寓 ：多用于商务办公（SOHO、LOFT）、酒店式经营或混合型用途，部分区域可自住。
公寓因产权短、税费高，交易周期长且流程复杂，市场波动时抛售难度大。
总结 ：住宅适合长期自住，公寓适合短期投资或商务需求，但需权衡产权、费用及政策风险。
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