契税三套房的认定标准主要基于家庭房产登记数量、贷款记录及政策规定，具体如下：
贷款记录优先原则
个人名下有2套及以上商业贷款记录（无论是否还清），再次购房均视为三套房。
若首套为公积金贷款、第二套为商业贷款，即使已还清，仍按三套房执行。
家庭房产登记数量
以家庭为单位统计，若名下已有2套及以上房产（无论贷款类型），再次购房即认定为三套房。
特殊情况处理
婚前已购房且婚后贷款购房，按三套房标准执行。
第二套房出售或过户后再次购房，不影响三套房认定。
三套房契税 ：统一按购房款的3%征收，无面积减免。
不同地区可能执行细则差异，建议以当地房管部门规定为准。
若涉及贷款类型转换（如公积金转商业贷款），可能触发三套房认定。
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