房子贷款额度主要取决于房屋类型、评估价值、还款能力及政策规定，具体如下：
房屋类型与抵押率
住宅 ：通常可贷70%-90%（首套房）或70%（二套房），部分银行对有稳定收入的企业主可提高至80%-90%。
商铺 ：评估价主要看年租金，可贷额度一般为年租金的10倍，部分银行不接受内商。
工业厂房 ：抵押率较低，通常为40%-50%。
评估价值与成交价
首套房贷款额度通常不超过房屋评估价的70%，二手房以评估价为准（一般低于市场价）。
部分银行在政策紧张时可能将首套房成数降低至60%。
还款能力
银行根据月收入、负债情况综合评估，要求月供不超过家庭税后收入的50%。
计算公式：可贷额度 =（月收入 - 生活开支）/（贷款年限×月供）。
政策与年龄限制
首套房最高贷款额度为房屋总价的70%，二套房通常不超过50%-70%。
贷款年限最长30年，借款人年龄需符合要求（如男不超过65岁，女不超过60岁）。
首付比例 ：首套房首付不低于20%，二套房可能达30%-40%。
利率差异 ：商业贷款利率受基准利率浮动，公积金贷款利率全国统一但各地略有差异。
多银行比价 ：不同银行对同一房产的额度可能不同，需综合比较。
建议申请前向多家银行提交材料，根据自身收入、信用及房产情况选择合适方案。
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