房屋抵押贷款的贷款年限主要取决于房产类型，具体如下：
新房抵押
最长贷款期限为 30年 ，需满足以下条件：
房龄≤10年
已支付≥30%首付款
合法购房合同及稳定收入
二手房抵押
最长贷款期限为 20年 ，但实际年限可能受以下因素影响：
房龄（一般≤15年，繁华地段可延长至15年）
借款人年龄（通常不超过65岁）
银行政策调整
其他影响因素
还款能力 ：需根据收入、负债等综合评估，避免过度负债
银行政策 ：不同银行对贷款年限、额度、利率有差异化规定
法律依据 ：《民法典》第四百条、《城市房地产抵押管理办法》第三十一条
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