根据权威信息综合分析，房屋贷款的房龄限制主要受以下因素影响：
一、房龄与贷款年限的通用规则
主流限制
多数银行规定房龄与贷款年限之和不超过30-40年。例如：
贷款20年，房龄≤10年；
贷款30年，房龄≤10年。
具体年限差异
20-25年 ：多数银行可受理，但贷款额度较低；
25-30年 ：部分银行（如招行）可接受，但需产权明晰；
30年以上 ：基本被拒贷，或需支付高额利率。
二、不同贷款类型的特殊规定
公积金贷款
各地政策差异较大，通常房龄与贷款年限之和不超过30-35年。例如：
贷款15年，房龄≤15年。
商业贷款
银行更严格，尤其对老旧小区或维护不良的房屋。例如：
房龄超过35年可能被拒贷。
三、其他影响因素
地理位置 ：优质地段可适当放宽房龄限制；
房屋状况 ：结构老化、维护差可能影响审批；
借款人年龄 ：通常男性≤65岁，女性≤60岁，且年龄与贷款年限之和≤70年。
总结 ：建议根据具体需求咨询银行，提供房屋评估报告及贷款计划，以获取个性化方案。
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