在房地产估价中，实物状况是指房地产本身的实体状态，包括其结构、功能、使用年限、维修保养状况等。
在房地产估价中，实物状况是一个重要的评估因素，它直接关系到房地产的价值。实物状况主要包括以下几个方面：
1. 结构：房地产的结构是指其建筑物的整体构造，包括基础、墙体、屋顶、门窗等。不同的结构类型、建筑质量以及建筑年代都会对房地产的价值产生影响。
2. 功能：房地产的功能是指其满足人们生产、生活需求的能力。一般来说，功能齐全、布局合理的房地产价值较高。
3. 使用年限：使用年限是指房地产从建成到评估时的实际使用时间。使用年限越短，房地产的价值通常越高。
4. 维修保养状况：房地产的维修保养状况是指其建筑物的维护程度。良好的维修保养状况可以延长房地产的使用寿命，提高其价值。
5. 附属设施：房地产的附属设施包括水电、燃气、供暖等基础设施以及电梯、车库等附属设施。这些设施是否完善也会影响房地产的价值。
在评估房地产实物状况时，需要综合考虑以下几个方面：
（1）实地勘察：评估人员需要亲自到现场对房地产进行实地勘察，了解其结构、功能、使用年限、维修保养状况等。
（2）参考历史数据：通过对历史数据的分析，了解房地产实物状况的变化趋势。
（3）对比同类房地产：通过对比同类房地产的实物状况，评估房地产的价值。
1. 实物状况与房地产价值的关系：实物状况是影响房地产价值的重要因素之一。良好的实物状况可以提升房地产的价值，反之则可能降低其价值。
2. 评估实物状况的方法：实地勘察、历史数据分析、对比同类房地产等。
3. 评估实物状况的注意事项：在评估实物状况时，应注意房地产的实际情况，避免因主观判断而导致评估结果不准确。同时，要充分考虑市场因素，如供需关系、政策调控等。
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