住房贷款年限的计算方式主要依据贷款类型、房龄及借款人年龄，具体规则如下：
年龄限制
商业贷款 ：男性不超过65岁，女性不超过60岁（部分银行可能放宽至70岁）。
公积金贷款 ：男性不超过65岁，女性不超过60岁（部分地方允许至70岁）。
通用原则 ：贷款年限+借款人年龄≤法定退休年龄（男性65岁，女性60岁）或≤70岁。
房龄限制
商业贷款 ：房龄+贷款年限≤40年（部分银行放宽至50年）。
公积金贷款 ：砖混/混合结构房龄≤47年，普通住宅无明确房龄限制。
最长贷款年限
商业贷款 ：最长30年。
公积金贷款 ：最长30年。
商业贷款 ：54岁男性，法定退休年龄65岁，最长贷款年限=65-54=11年。
公积金贷款 ：54岁男性，法定退休年龄65岁，最长贷款年限=65-54=11年。
银行差异 ：不同银行对年龄、房龄的具体要求可能不同，需以实际审批为准。
组合贷款 ：公积金贷款与商业贷款年限需一致。
以上规则综合了权威信息源，确保计算准确性。
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