根据《民法典》第七百零五条的规定，房屋租赁的最长期限为 20年 ，具体规则如下：
基本有效期
租赁期限不得超过20年，无论是一次性签订还是分阶段续签，均需遵守这一上限。
超过部分无效
若合同约定的租赁期限超过20年，超过的部分自始无效。例如，约定30年期限的合同，实际仅20年有效，剩余10年无效。
续订规则
租赁期满后，双方可续订合同，但续订的期限同样不得超过20年。此时合同性质转为不定期租赁，双方可随时解除。
法律适用范围
该规定适用于定期租赁和不定期租赁，且仅针对每次签订的独立合同期限，不影响多次续签的合法性。
总结 ：房屋租赁合同最长可签20年，超过部分无效；续订时仍需遵守20年限制，形成“20年+不定期”的循环模式。
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