二套房的认定标准主要依据「认房又认贷」原则，结合家庭房产套数和贷款记录综合判断。具体标准如下：
认房又认贷
以家庭为单位（含夫妻及未成年子女），查询房屋登记系统确认名下是否已有住房。
同步核查银行贷款记录，若存在住房贷款（无论是否结清），均视为二套房。
贷款结清情况
若首次购房商业贷款已结清，再次贷款可认定为首套房。
若首次贷款未结清，或存在两套及以上未结清贷款记录，则属于二套房。
特殊情形处理
夫妻一方婚前使用商业贷款购房，另一方婚前使用公积金贷款，婚后共同贷款且未还清时，按二套房认定。
未成年子女名下有房产，成年后申请贷款仍按二套房政策执行。
异地购房 ：多数城市要求提供1年以上拟购房地纳税证明或社保缴纳证明，否则按二套房贷计算。
人均住房面积 ：部分城市以家庭人均住房面积是否高于当地平均水平作为补充认定标准。
依据《关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》，二套房认定以房屋登记系统和贷款记录为准，具体执行细则由地方政策细化。
总结 ：二套房认定以「认房又认贷」为核心，结合贷款状态和家庭房产情况综合判断，实际执行中需以当地政策为准。
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