房屋买卖过户流程可分为以下核心步骤，具体操作需结合地方政策调整：
明确条款 ：约定房屋地址、面积、价格、付款方式（全款/贷款）、交房时间等，通过中介交易需签订三方协议并约定中介费（通常为成交价1%-3%）。
身份验证 ：已婚需夫妻双方签字，房产证上仅一方名字时需双方共同到场。
材料准备 ：双方携带身份证、户口本、房产证、完税证明等材料，到不动产登记中心提交申请。
网签备案 ：通过房地产交易中心系统生成《存量房买卖合同》，锁定房源信息。
契税 ：首套房90㎡以下1%，二套房3%；满五唯一住房免征。
增值税 ：满2年免征，未满2年按5.3%征收。
个人所得税 ：满五唯一免征，否则按差额20%或全额1%征收。
审核材料 ：交易中心初审材料，确保无抵押、查封等限制。
领取新证 ：审核通过后15个工作日内领取不动产权证书。
带押过户 ：需原贷款银行同意，三方协商一致，办理抵押权变更登记（一般3个工作日）。
继承过户 ：需提供继承公证书或法院裁决书，按继承法规定办理。
产权调查 ：通过不动产登记信息查询平台核查房屋权属。
资金监管 ：建议采用银行托管账户，避免“先付款后过户”风险。
政策差异 ：深圳等地可能有特殊规定（如测绘评估、税费减免），需提前咨询当地部门。
以上流程综合了全国通用步骤及地方特殊要求，实际操作中建议以当地不动产登记中心指引为准。
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