天通苑作为昌平区热门居住区，当前市场呈现以下特点：
整体下行趋势
过去9个月房价下跌后，4月出现3个月回暖，但同比仍显著下降，与北京市及昌平平均房价差持续扩大，整体保值性较弱。
区域分化明显
老区和东区 ：跌幅最大（东区接近30%，老区平均超33%），主要因高楼龄、大户型及同质化竞争严重。
中西北区域 ：相对保值，但大盘中仍缺乏竞争力。
生活配套成熟
双地铁（5、17号线）、清华长庚医院、龙德广场等基础设施完善，满足衣食住行需求。
教育与医疗资源
周边有天通苑小学、清华长庚医院等教育及医疗设施，生活便利。
避开大户型与老旧项目
140㎡以上户型价格接近或突破3万元/㎡，老区及东区项目风险较高，建议选择中西北区域。
优先电梯房
不带电梯的小洋房及塔楼因通行不便，保值性差，电梯房更优。
关注区域升级潜力
中苑附近环境改善后，车流减少，但需综合评估实际居住体验。
供应过剩 ：7.5万套房源长期存在，内部竞争激烈，价格难以提升。
片区老化 ：部分小区存在管道老化、墙体裂缝等问题，需实地考察。
总结 ：天通苑适合预算有限且接受低房价的刚需购房者，但需重点关注区域分化、户型选择及配套成熟度，避免盲目跟风。
温馨提示：
