自持物业的税务处理需根据物业用途和持有方式区分，主要涉及以下税种：
自用模式
若自持物业用于企业内部自用（如办公、仓储等），且未发生权属转移，不属于增值税应税行为，无需缴纳增值税。
出租模式
一般纳税人 ：2016年5月1日后取得的不动产适用11%税率，2016年4月30日前取得的不动产可选择5%简易计税方法。
小规模纳税人 ：统一按5%征收率计算增值税。
特殊情形 ：以经营租赁方式出租2016年5月1日前取得的不动产，可能适用3%预征率。
将自建物业转为自用（产权未转移）不征收土地增值税，仅在清算时按原值扣除成本。
自用模式
从价计征：应税房产原值×[10%~30%]×1.2%（具体比例由地方税务机关确定）。
出租模式
从租计征：租金收入×12%。
自持物业用于自用：作为固定资产或投资性房地产，按折旧或摊销额计入成本，正常纳税。
出租物业：租金收入并入应纳税所得额，按25%税率缴纳企业所得税。
附加税费
包括城市维护建设税（7%）、教育费附加（3%）、地方教育费附加（2%），以增值税或房产税为计税基础。
印花税
租赁合同按租金金额的千分之一缴纳。
个人所得税
个人出租住房按10%税率缴纳；非住房按财产租赁所得（租金减成本费用后）的20%税率纳税。
成本核算 ：自用时需准确核算房产原值（含土地价款、附属设施等），避免漏税。
税收优惠 ：如公共租赁住房、廉租住房可能免征增值税。
以上税务处理需结合具体业务场景，建议咨询专业税务机关或财税机构以确保合规性。
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