卖房财务怎么做账

卖房财务处理需分阶段进行，具体账务处理如下：

一、房产成本核算

初始购入

购买房产时：

$$借：固定资产（如“房屋”科目）$$

$$贷：银行存款/应付账款$$

同时计入相关税费（如契税、房产税等）。

后续折旧

按月计提折旧（通常按20年直线法）：

$$借：销售费用/管理费用/制造费用$$

$$贷：累计折旧$$。

二、出售房产的会计处理

固定资产清理准备

将房产转入清理科目：

$$借：固定资产清理$$

$$累计折旧$$

$$贷：固定资产（原值科目）$$

若房产为在建工程，需先转入“在建工程”，完工后转入“固定资产清理”。

取得销售收入

全款支付 ：

$$借：银行存款$$

$$贷：固定资产清理$$

按揭或分期 ：

$$借：应收账款$$

$$贷：固定资产清理$$。

支付相关税费

包括增值税、房产税、土地增值税等：

$$借：固定资产清理$$

$$贷：银行存款/应交税费（如应交增值税、土地增值税）$$。

三、结转损益

计算净收益或损失

$$借：固定资产清理$$

$$贷：营业外收入（净收益）/营业外支出（净亏损）$$

若为小企业，可能通过“其他业务成本”科目核算。

四、特殊情况说明

维修或改造费用 ：需计入房产成本，增加原值后再转入清理科目。

增值税处理 ：一般纳税人适用9%税率（2025年可能调整），小企业可能适用3%减按2%的优惠税率。

财务报表影响 ：

营业收入通过“其他业务收入”科目核算，成本通过“主营业务成本”科目核算，最终影响净利润。

示例综合分录（全款销售）

转入清理：

$$借：固定资产清理 225万$$

$$累计折旧 10万$$

$$贷：固定资产 200万$$

$$贷：应交税费 25万$$

收到款项：

$$借：银行存款 320万$$

$$贷：固定资产清理 225万$$

$$贷：应交税费 9.5万$$

结转损益：

$$借：固定资产清理 95万$$

$$贷：营业外收入 95万$$

通过以上步骤，可完整记录房产出售的财务过程，确保账目清晰合规。